18宗宅地,22家房企及联合体报名,8宗进入线下竞价阶段,2月16-17日,北京迎来了一场热闹的集中土拍。18宗宅地里,有1宗位于北京二至三环,5宗位于四至五环,10宗位于五至六环,3宗在六环之外;从行政区的角度来看,有7宗位于朝阳区、丰台区和石景山区等供应较少的区域。

这是2022年北京的第一场,也是全国开年后的第一场集中拍地。虽然热度仍不及去年第一批次,但相较二、三批次已有明显复苏。时代财经了解到,18宗宅地里有12宗获得了2家及以上房企及联合体报名,报名数量最高者达到了10家。

结果显示,1宗因报名房企未出价而流拍,8宗底价成交,9宗溢价成交,溢价率介于0.5-15%,总成交额高达480亿元。

尽管自去年11月份以来,房地产调控政策有所松绑,但2022年北京第一场集中拍地依然是“国家队”的主场,唯一成功“崭露头角”的民企为旭辉,以14.07亿元的总价顺义区顺义新城的1宗宅地,溢价率仅为0.5%。

斩获最多的是有着央企背景的绿城,分别溢价1.1%、6.55%和15%拿下位于经开区亦庄新城、朝阳区崔各庄和石景山区刘娘府合计3宗宅地。本场土拍由TOP100国企或央企唱主角,除了绿城,中建系、中海、华润和金地保利联合(行情002037,诊股)(17.350, -1.93, -10.01%)体各自斩获2宗宅地,而建发亦拿到了1宗。

实际上,2021年土拍市场由热转冷,而彼时国企、央企和城投公司已逐渐成为拿地主力,北京市场亦是如此,民营房企在2021年三场集中拍地的拿地金额占比分别为49.8%、10.8%和14.7%。

在所有地块中,绿城拿到的朝阳区崔各庄地块是本场集中土拍的“明星地块”,竞争最为激烈。根据克而瑞,该宗宅地报名的房企及联合体多达8家,包括首开、建发、中海、绿城、城建、华润、金地保利联合体和中建一局,经过53轮竞价,绿城凭借上限价43.47亿元和4.1万平方米的现房销售面积竞得该地块,可售住宅楼面价约5.33万元/平方米。

同样达到上限价的还有位于昌平区中关村(行情000931,诊股)生命科学园地块,溢价率达到15%。时代财经了解到,该地块获得的报名数量最多,为10家。达到地价限价27.72亿元之后,本应进入竞现房销售面积程序,但在该阶段因竞拍人没有“出手”报面积,最终由建发以上限价竞得,可售住宅楼面价约4.06万/平方米,销售指导价为6.2万元元/平方米。

相较去年,北京2022年第一场集中土拍回暖明显。分批次来看,2021年第一场集中土拍热度最高,成交的地块数量也最多,且未出现流拍或终止出让的现象,地价成交率为16.7%,地块平均溢价率达到7.3%。

然而,2021年8月自然资源部出台土拍新规,严控竞拍人资格、购地资金来源、成交溢价率和限制马甲等,此后,全国范围内房企拿地热情骤减。根据安信证券研究中心的数据,北京的第二场流拍率高达60.5%,底价成交率为35.3%,平均溢价率仅约4.0%;第三场则成交10宗,流拍及终止出让2宗,底价成交率为63.6%,平均溢价率跌至全年最低即1.8%。

中原地产首席分析师张大伟分析表示,北京2022年第一场集中拍地明显复苏主要有三大原因,除了地块整体位置较佳,另一重要因素是2月份拿的地基本在8-9月份就能形成销售额,“今年拿地今年回款,所以房企大部分积极”。此外,张大伟还认为,经过去年年底的调整,北京楼市整体有复苏迹象,尤其是二手房市场,而在市场稳定的前提下,房企也开始积极拿地。

值得一提的是,由于二手房市场由业主和购房者主导,相比新房市场更为非标和市场化,因此二手房市场被房地产行业视为楼市的晴雨表。

北京二手住宅成交量月度走势,来源:北京中原市场研究部

根据北京中原市场研究部的统计,2022年1月,北京二手住宅网签量1.19万套,环比去年12月减少3567套,下降23%,同比下降32%,但二手房参考价格达6.22万元/平方米,环比微幅反弹,为近5个月内首次回升。

此外,有房产中介向时代财经指出,从2021年11月份开始,已感受到北京二手房市场的回暖,“之前市场不好,北京房价回调,购房者观望了一段时间后,贷款等政策又放松了,他们就开始想买房”。

关键词: 北京土地