继多个城市降低房地产首付比例,银行调整房贷利率后,进入3月,政策暖风持续吹向房地产行业。

3月1日,郑州市政府发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(以下简称《通知》),全文共19条,通过支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化等举措,促进房地产市场回暖。

半个月前,在郑州市委经济工作会议上,郑州市代市长何雄曾表示郑州房地产市场平稳可期,半个月不到,稳楼市的政策就正式出台。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,郑州楼市新政有很强的代表意义,它是政策纾困、政策升级的标志。

新政“十九条”给楼市松绑

《通知》主要从保障大学生在郑安居、为外来务工人员置业提供便利、满足居家养老需求、支持居民改善性住房需求等四方面支持合理住房需求。

其中,鼓励老年人投靠在郑州工作的子女、近亲属,允许其投靠家庭新购一套住房;对于在郑州创业、就业的大学生,购买共有产权住房者可享受购房补贴,租住市场化租赁住房者,给予为期3年的一定面积补贴。而《通知》里的大学生,亦包括专科毕业生和技工院校预备技师、技师、高级工。

改善住房市场供给方面,主要从稳定住宅用地供应节奏、完善房价和地价联动机制入手。《通知》规定,去化周期大于18个月时,适度减少住宅用地供应量。土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%,土地出让金可在成交后1年内分期缴纳。同时,出让的住宅用地实行“限房价、竞地价”政策,且已确定的房屋销售价格将写入土地出让合同。

加大信贷融资支持则是从支持房企并购贷、个人房贷利率、开发贷等方面多管齐下。首先,定期组织银企对接,鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷,按照依法依规、风险可控等原则加大房企并购贷款支持;其次,降低个人住房消费负担,引导金融机构下调房贷利率,已有一套住房且已还清房贷的家庭再次购房时,执行首套房贷款政策;第三,对支持开发贷、降低个人按揭贷款利率的金融机构,政府在新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持。

未来三年,郑州将实施安置房建设工作三年行动,坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房,鼓励拆迁群众选择货币化安置。

李宇嘉指出,作为国家中心城市和住建部重点监测的热点城市,郑州此次出台的政策影响比较大,如允许有老人投靠的家庭新购一套住房,相当于松绑限购;已有住房但还清房贷的家庭再购房时执行首套房房贷政策,则意味着郑州放松了限贷政策,成为热点城市中第一个取消“认房又认贷”的城市。

郑州去化周期已超21个月

国家统计局数据显示,2021年8月至12月,郑州新房、二手房价格连续下跌,新房销量创近5年同期新低。而据克而瑞数据,今年1月份,郑州主城区住宅成交36.32万平方米,同比下滑22%;环郑区域住宅量价齐跌,价格达近两年最低值,成交量同比下滑5%。

成交下行,郑州楼市面临着不小的库存压力。克而瑞数据显示,截至2021年12月,郑州商品住宅去化周期已超过21个月,这或许是郑州推行货币化安置的原因之一。但李宇嘉认为,“成也棚改、败也棚改。棚改本质上是货币对楼市的定向宽松。此前郑州棚改大规模推进,加上国家级中心城市、人口破千万等‘光环’,房价、地价齐升。但货币化退后,支撑力量没有了,楼市下滑很明显。”

不过,房住不炒的基调下,此次郑州房地产新政并未推出放松二手房交易的政策。《通知》未出现降低二手房交易个人所得税的相关内容。目前,郑州是除北京以外唯一征收20%差额税的城市。该政策从2015年1月1日开始实行,家庭转卖非满五唯一的住宅时,卖方需缴纳20%的差额税。

以一套购入价100万、售出价120万的房子为例,卖家需缴纳的差额税为4万。现实交易中,这笔税额通常转嫁给买家承担,因此致使郑州二手房市场惨淡,流动性也几乎被锁死。

但据郑州业内人士称,郑州部分区县已开始执行二手房交易税费新政策,即卖方可自由选择20%差额税费或1%个税。无法提供完整准确的房屋原值、有关合理费用凭证,按1%核定比例征收个人所得税;能提供完整准确的房屋原值、有关合理费用凭证,按差额20%税率征收个人所得税。

近期,各地稳楼市政策不断,多从金融端为购房者提供支持,包括晋中、菏泽、南宁、南通等十余座城市调低首付比例;此外,广西南宁将首套房公积金贷款额度提高至70万,广东中山将住房公积金贷款最高额度调整至90万元等。

相较之下,郑州的政策则更为系统、全面。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这具有实质意义的稳楼市和救楼市的导向,说明二线城市也开始进入政策持续放松的阶段,也说明各地因地制宜出台政策的主动性和急迫性增强。此类城市后续市场行情总体向上向好,若类似政策跟进,也可以带动房地产交易行情回暖,促进3月小阳春的到来。

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