【编者按】忽如一夜春风来,2022年开年,中央、地方楼市暖风劲吹,“暖”字当头。地方松绑信号频发,企业端融资供应开闸。楼市是否能企稳回升?焦点财经将从城市篇、市场篇、企业篇三大维度,直击楼市横切面。

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

熬过了一月份的销售融资寒冬后,房地产市场开始呈现暖意。

据焦点研究院统计,今年2月,全国29个重点城市整体成交1077万平方米,环比下降32%,同比下降36%。尽管仍呈下降态势,但这已比一月时37%及46%的环、同比降幅,各收窄了5个百分点及10个百分点。

成交止跌趋稳

贝壳研究院的统计结果与此类似。今年前2个月,贝壳重点监测的66个城市成交面积为2907万平方米,同比下降39%,降幅有所收窄,结束了连续12个月的同比增速下行趋势,逐渐止跌趋稳。

在对全国50个重点城市新房业务相关经纪人的信心调研中,贝壳研究院发现,超6成城市对新房销售量的增长表现出信心,5成以上城市表现出对新房价格企稳(平稳+上涨)的信心。此外,消费者的购房信心也在逐渐恢复。

相对宽松的信贷环境和调控政策,是推动市场回稳和购房信心恢复的主因,贝壳研究院称。信贷方面,其所监测的103个城市主流首套、二套房房贷利率均环比下降了9个基点,平均放款周期则环比缩短了12天至38天。

政策调控方面,截至2月25日,全国至少已有14个省份30个城市发布了“稳楼市”新政,从“购房补贴”、“调整首付比例”、“降低利率”等多方面激发购房需求。

在贝壳研究院看来,当前房地产“三稳”目标并未动摇,合理的改善型需求也将得到满足,新房市场的筑底过程将在不久完成,上半年城市调控政策仍将保持适度放松。

中信证券也表达出了对房地产市场未来发展的乐观态度。其预计,各地在住房需求支持方面还会有新的加码动作出台,2022年3月或是房地产市场销售的底部,基本面将在2022年2季度之后逆转。

分城市来看,一线中,上海新房成交活跃;二线中,成都、南京等也保持了新房签约量的同比平稳或增长。“更多城市预计会在3、4月新房销量筑底后回升”,贝壳研究院称。

上海之所以能在新房成交上领跑一线城市,原因有三。其一,受去年11月落户政策调整、人才购房需求增加影响;其二,受近期政策适度调整,市场预期平稳恢复影响;其三,上海放出的2022年首批集中供地信息中不乏优质地块,这在吸引房企广泛关注的同时,也增加了消费者对新房市场的关注。

房价止跌转涨

从房价走势上也可窥见房地产市场的向好发展之态。据中指院统计,今年2月,全国百城新建住宅平均价格为16184元/平方米,环比止跌转涨,涨幅为0.03%。而在1月时,百城新建住宅平均价格还是环比下跌状态,跌幅为0.01%。

同比来看,全国百城新建住宅平均价格也呈上涨状态,2月份的涨幅为1.89%。其中,一线城市同比上涨1.98%,二线城市上涨1.93%,三四线代表城市上涨1.68%。

二手房市场也正慢慢走出寒冬。据中指院统计,2月百城二手住宅均价为16009元/平方米,环比止跌转涨,涨幅为0.14%。全国来看,54个城市价格环比上涨,上涨城市数量环比1月增加20个。

同比来看,二手住宅均价的涨幅则达到了2.72%。其中,一线城市同比上涨5.07%,二线城市上涨2.61%,三四线代表城市上涨2%。长三角城市群中的杭州、上海等带动二手房市场进一步恢复,环比继续上涨,且涨幅有所扩大。

尽管全国土地市场目前仍呈现“一线上涨、二线下降、三四线持平”的分化状态,但平均溢价率已环比升至4.1%。受北京土地市场成交走热驱动,一线城市的土地成交溢价率要再高一些,为4.5%。

土地流拍现象缓解

不止于此,去年下半年以来,土地市场上的地块流拍现象也有缓解。克而瑞统计显示,2月全国土地市场的流拍率已降至14%,且多集中于湖州、温州、台州、金华、湛江、丽水等楼市表现本就不佳的三四线城市。从区域上看,流拍地块更是多位于远郊区县。

一线城市土地市场“回温”最快。据统计,截止2月24日,一线城市的土地成交总量环比大涨89%至178万平方米;土地成交金额更是环比大涨595%,达到了493亿元。不过,该两项数据相比去年同期,仍处于下降状态,同比降幅分别达55%和32%。

“2月份向来是成交淡季,也是集中供地的‘低谷期’,考虑到3月份本就是传统的土地市场恢复期,加之本月上海、合肥、福州、青岛相继发布2022年第一批商品住宅用地出让公告,重点城市集中土拍逐渐步入正轨,预计3月土地成交规模将稳步提升”,机构分析。

值得注意的是,首轮土地集中出让公告显示,上海、福州等城市的部分地块新房销售均价均有提升。以福州为例,宗地2022-01、2022-05的销售指导均价为45000元/平方米,较此前集中成交地块限价明显上涨。上海多宗去年中止出让的地块,今年重新上架后,房地联动价也有不同程度的上涨。业内认为,此举增加了房企的利润空间,有助于提升企业的参拍积极性,也为后续土拍回温埋下了伏笔。

不过,当前不少房企所面临的资金压力仍不可忽视。2月19日,阳光城就在《关于深圳证券交易所对公司关注函的回复公告》中提到,“销售规模的下降直接导致了公司的回款规模不及预期,从源头端影响了公司现金回流。由于预售资金监管等原因,使得资金沉淀在项目公司层面,预售资金和信用债期限严重错配,难以抵消融资净流出,信用债集中到期直接导致了公司面临巨大的流动性压力”。

机构认为,若市场行情持续冷淡下去,将对所有企业造成致命打击,因此需求端的提振和适当政策调整已是当务之急。一方面,可调整既有限购限贷政策,降低购房难度和成本;比如,适度调整社保年限;进行户籍制度改革,降低落户难度,且不再将户籍作为居民购房的硬约束;同时放松购房对于婚姻状态的要求。

另一方面,需求端的刺激政策还可适当调整“LPR+xBP”或“xLPR”利率组合,降低购房利率水平。此外,还可调房屋认定标准、降低获得购房资格的难度;调整按揭贷款额度、降低购房的资金压力等。

关键词: 交易企稳房价止跌 楼市释放回暖信号